Ing. Blanka Jindrová
NahoruDPH
Novelou zákona o DPH došlo k významným změnám v oblasti zdanění převodu pozemků a staveb s účinností od 1. 1. 2016.
Prodej pozemků a staveb v rámci ekonomické činnosti plátce je vždy předmětem daně, ale může být za podmínek uvedených v § 56 ZDPH osvobozen od daně. Posuzování prodeje pozemků a staveb se týká pouze těch osob, které nemovité věci převádějí v rámci své ekonomické činnosti. U obchodní společnosti nelze vyjmout úplatný převod nemovité věci (byť nahodilý a jednorázový) ze všech jejích ekonomických činností (rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 8 Afs 41/2010-144 ze dne 21. 4. 2011, kde Nejvyšší správní soud).
U fyzické osoby či veřejnoprávního subjektu však bude často řešena otázka, zda prodej nemovité věci je či není součástí ekonomické činnosti. I v případě, kdy by tato osoba byla plátcem daně, mohl by být prodej uskutečněn mimo rámec ekonomické činnosti a nebyla by zde uplatněna DPH, aniž by se jednalo o plnění osvobozené od daně.
Osvobození převodu staveb a pozemků od DPH upravuje směrnice 2006/112/EU s tím, že dává jednotlivým členským státům možnost konkretizovat určité věci (např. vymezení pojmu "stavební pozemek").
NahoruOsvobození převodu nemovitých věcí
Úprava osvobození převodu nemovitých věcí podle směrnice EU:
Zákon o DPH řeší i v roce 2016 otázku "novosti" staveb časovým testem od kolaudace, resp. prvého užívání (od roku 2013 se uplatňuje 5letý časový test, před 1. 1. 2013 se uplatňoval 3letý).
NahoruPřevod pozemků
V souladu se směrnicí EU je od roku 2016 osvobozen převod pozemků, s výjimkou:
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou jsou či nejsou osvobozeny v závislosti na osvobození této stavby. Problémem je však otázka funkční souvislosti. V případě pozemku, na kterém se stavba nachází (pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, a to i v nezastavěné části), je funkční souvislost dána § 48 ZDPH "Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku."
Informace GFŘ k funkční souvislosti pozemků dále uvádí:
Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, je:
-
pozemek, který slouží k provozu stavby,
-
pozemek, který slouží k plnění funkce stavby, nebo
-
který je využíván spolu s takovou stavbou.
Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
Pro účely DPH může představovat funkční celek
-
soubor pozemků zastavěných příslušnou stavbou a souvisejícím jedním nebo i více pozemky (zastavěných či nezastavěných),
-
které k této stavbě náleží nebo jí slouží,
-
přičemž pozemek zastavěný stavbou a přilehlé (sousední, vedlejší) pozemky tvoří s tímto pozemkem zpravidla souvislý celek bez přerušení.
Ve funkčním celku tedy může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek/ky nezastavěný/é."
Pokud se nejedná o pozemek funkčně související se stavbou, bude jeho úplatný převod vždy osvobozen, pokud se nejedná o pozemek stavební.
NahoruStavební pozemek
Podle ZDPH se stavebním pozemkem rozumí pozemek, "na kterém:
a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
b) může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí."
Bez ohledu na stavbu, pro kterou je pozemek připravován, se uplatní u prodeje takového pozemku základní 21% sazba daně.
Nově se "stavebním pozemkem" stává pozemek též v důsledku správních úkonů za účelem zhotovení stavby na pozemku – například podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, samotné vydání písemností se situačním výkresem apod.
Stavební povolení či souhlas s provedením ohlášené stavby činí z pozemku pozemek zcela jednoznačně pozemek stavební a jeho převod bude obdobně jako před 1. 1. 2016 zdanitelným plněním.
NahoruPřevod staveb
Stavba je součástí pozemku, a proto i z hlediska DPH bude převod pozemku, jehož součástí je stavba, chápána jako jedno plnění, které bude buď osvobozeno, anebo bude zdanitelným plněním. V případě, kdy by vlastník pozemku nebyl vlastníkem stavby, a tato by nebyla součástí pozemku, byl by převod stavby samostatným plněním i z hlediska DPH. V senátním návrhu novely zákona o DPH (sněmovní tisk 901), která v době redakční uzávěrky nebyla schválena, je navržena úprava v § 56: "Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který
- není pozemkem, na kterém je zřízena stavba (původně netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí)."
Tím by byly pozemky přesněji vymezeny a definice by se přiblížila právním předpisům EU.
Stavba je součástí pozemku, který je považován za pozemek se stavbou funkčně související a jeho osvobození pak souvisí se "stářím" stavby. Určující přitom je ekonomická podstata převodu. Za dodání pozemku osvobozené od DPH podle § 56 odst. 1 ZDPH může být považováno i dodání pozemku, na kterém se nacházejí drobné stavby a stavby sloužící k ochraně či kvalitnějšímu využití pozemku. Kritériem drobné stavby (byť pevně spojené se zemí), např. se jedná o do země zapuštěnou či zabetonovanou lavičku, sušák, anténu, dětskou houpačku, je nakolik snadno (z hlediska úsilí a vynaložení…
